台北微風當舖

　　政協委員議事廳11
　　羊城晚報記者 薛江華通訊員 張其明 賴南輝
　　{上周末，廣州番禺祈福新村小區因為調整物業管理費一事引發業主不滿，集體在小區內維權抗議。隨著城市化進程的加快和房地產行業的蓬勃發展，物業管理這項新興的服務行業，已廣泛走進百姓的生活中。但是近年來廣東部分樓盤業主與物業管理公司在費用、房屋維修基金、公共場所使用、電梯使用等方面出現的糾紛也日漸增多。
　　不少政協委員認為，物業管理制度仍在不斷探索中完善和提高：一方面，要確保物業管理行業的健康發展，另一方面，也要確保業主的權益不被侵犯，建立和諧的物業管理關係。
　　袁小波：
　　確保政府指導價“隨行就市”
　　省政協委員袁小波註意到，一邊是業主不滿物業費上漲抗議，另一邊是近兩年陸續發生了一些物業管理企業“棄管項目”現象。
　　袁小波分析指出，現在不少小區在漲物業管理費，原因在於企業管理服務成本不斷上升，物業收費標準多年維持不變，物業企業收不抵支。以珠海為例，2001年2月1日起施行的《珠海市城區住宅小區物業管理服務收費辦法》，整整維持了10年不變，多數老舊小區的物業服務企業收不抵支、經營虧損，以至於很多物業企業或通過降低物業服務質量維持生存，或被迫退出物業小區；同時，物業服務人員收入普遍較低，留不住人，服務水平難以提高，形成惡性循環，物業管理行業也成為矛盾最集中、投訴率較高的行業之一。因此，物業管理服務收費政府指導價偏低和長年不變，已經嚴重影響了物業管理行業的健康發展，也影響和諧小區的構建。
　　此外，住宅專項維修資金難以籌集，物業小區陷入“越病越窮、越窮越病”的困境。珠海市上世紀80年代建設的小區，由於公共設施設備、房屋本體、地下管溝老化、年久失修，不僅嚴重影響了廣大居民的日常生活和城市形象，而且也加劇了業主與物業企業的誤解和矛盾。珠海市目前物業管理條例中有關專項維修資金“一事一籌、專款專用、業主自付”的規定與國家住宅專項維修資金管理辦法相違背，而且在日常管理服務過程中也無法順利執行。
　　為此，袁小波建議，儘快解決物業管理收費標準過低和長年不變的問題，修訂物業管理服務收費政府指導價的相關規定，確保政府指導價能“隨行就市”，實行動態年度調整。對物業收費指導價標準調整，要充分考慮企業的運行成本和業主的承受能力，按市場規律操作，形成“以質論價、質價相符”的消費觀念，相關部門應該每年根據物價上漲指數和人力資源成本調整情況，適時公佈物業管理服務收費政府指導價標準，逐步建立起物業服務費與物價消費指數增減聯動的機制。對硬件設施完善、各方面服務達標、業主有較高服務需求的物業項目，建議收費標準在物業管理相關主管部門的監管下，逐步放開實行市場調節價格。
　　袁小波還建議儘快完善專項維修資金的收取、使用、監管、續籌等管理規定，讓住宅專項維修資金的籌集、使用落實到實處。考慮到多數老舊小區“未老先衰”的現狀，建議在住宅專項維修資金辦法中特別制定有關老舊小區住宅專項維修資金的籌集、使用等條款。
　　溫良：
　　物管公司年審由業主打分
　　省政協委員溫良認為，當前導致物業管理和業主關係不和諧的主要原因有：有些物業管理公司的物業電梯費、電費等費用的繳納、攤分、開支使用不夠公平公正，物業維護基金、電梯維修費使用不夠透明化，沒有公佈小區或樓盤賬目的明細，卻一味地單方調高物業管理費、各種公攤費或是縮水服務，由此而導致物業管理公司與業主的矛盾激化。此外，個別物業道路不按規劃部門規劃，未通過業主大家意見，超過規劃部門權限隨意改變社區公共場所公路、園林綠化面積的功能，以贏利手段把公共道路拿來出租給業主以外的單位等等，損害了業主的利益。
　　為瞭解決上訴矛盾，溫良建議學習土地拍賣辦法和工程招標的管理辦法，當樓盤竣工，房地產開發公司交竣工報告時，房管部門應馬上啟動招標形式，對該樓盤準備竣工驗收前招標好物業管理公司，在竣工驗收後，物業管理公司馬上進行交接和接管該樓盤的物業管理。
　　應該對物業管理公司建立競爭機制，使物業管理公司在某小區或樓盤的管理有進有出。建議每年物業管理公司的年審應由業主考評投票來決定，考評結果可設為不滿意、滿意、非常滿意等幾種，應該將每個樓盤或小區的考評結果每年在網上公佈或由當地權威報紙公佈。
　　每年由當地國土局、業主委員會和當地街道居委會等有關部門公開主辦，由業主定期通過多種方式對本樓盤物業管理公司總體管理進行量化績效考評，並將考評結果進行分類，如考評結果可以分為不滿意、滿意、非常滿意等幾種。每年將考核結果利用當地媒體和網上對外公佈，使物業公司受到社會人們的監督，如果連續二年不滿意達到60%及以上，可以由國土局和居委會、政府部門牽頭業主開會決定是否更換物業管理公司。
　　孟麗紅：
　　執法部門應進小區履職
　　在省政協委員孟麗紅看來，物業管理行業目前遇到了一些亟須解決的問題。首先是不少委員提到的物業管理服務費難以調整，其次是對於小區內發生的違章甚至違法的處理問題，如私家車在小區內堵塞消防通道、小區住宅違章亂搭建等問題，政府部門一般不主動到小區進行執法。物業公司為了維護小區秩序、安全，同時也為了向其他業主有交代，不得不想方設法對這些違法違章的問題採取相應措施。但物業公司只是服務企業，並沒有相應的執法權，違法、違章的業主往往以此為理由抗拒物業公司的要求或相關措施，從而導致業主與物業公司之間產生越來越多矛盾。
　　為瞭解決這些矛盾，孟麗紅建議， 政府儘快對相關規定做出修訂，改變物業行業“成本不斷上漲，但收費標準卻嚴重滯後”的矛盾狀況。允許物業行業每年根據國家公佈的物價指數以及政府制定的最低工資標準，對物業服務費做出相應調整。
　　建議政府及早明確及落實對實行酬金制的物業服務企業所收取的代收代支性質的物業服務資金，不再征收營業稅。
　　建議政府部門能夠對小區內的違法違規行為採取有效的措施。交警、城管等部門履行職責應進入小區進行執法工作，對於車輛亂停亂放、住宅違章亂搭建的行為進行整治。可借鑒香港等先進地區的做法，規定住宅物業如存在違規裝修私搭亂建、長期欠交管理費問題的，房屋交易過戶部門應拒絕辦理交易過戶手續，以有效遏制違規裝修私搭亂建、惡意欠費的行為。
　　薛江華、張其明、賴南輝　　（原標題：物管費多年不漲不科學）